ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์


 ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์


เลขที่หนังสือ: กค 0702/2461
วันที่: 18 กุมภาพันธ์ 2558
เรื่อง: ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ข้อกฎหมาย: มาตรา 65 มาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร
ข้อหารือ          1.บริษัทฯ จดทะเบียนนิติบุคคล ประกอบกิจการให้เช่าโกดัง มีทุนจดทะเบียน 20,000,000 บาท 
          2.บริษัทฯ ขอคืนภาษีเงินได้นิติบุคคล (ภ.ง.ด.50) สำหรับรอบระยะเวลาบัญชี1 มกราคม 2555 ถึง 31 ธันวาคม 2555 เนื่องจากมีภาษีชำระไว้เกิน จำนวน 252,418.35 บาท จากการวิเคราะห์แบบพบว่า บริษัทฯ ขายที่ดินพร้อมอาคารที่มีไว้ในการประกอบการให้กับผู้เช่าในราคา 17,000,000 บาท ซึ่งเป็นราคาซื้อขายที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 กันยายน 2552 ข้อ 9 บริษัทฯ นำรายได้จำนวนดังกล่าวมารับรู้ในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยมิได้ใช้ราคาตลาดหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน (ราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ จำนวน 22,040,650 บาท) บริษัทฯ ได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 มกราคม 2557 ชี้แจงว่า 
               2.1บริษัทฯ ซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2546 ในราคา 24,000,000บาท (ราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ จำนวน 9,446,550 บาท) และนำที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวออกให้บริษัท จ. จำกัด เช่าเดือนละ 170,000 บาท ถึงเดือนมิถุนายน 2550 
               2.2ระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2550 ถึงวันที่ 1 สิงหาคม 2552 บริษัทฯ ไม่มีรายได้จากค่าเช่าทรัพย์สินดังกล่าวและปรากฏว่าหม้อแปลง เครื่องมือ เครื่องจักร หม้อแปลงไฟฟ้า สายไฟฟ้า อุปกรณ์ในอาคารโรงงานของบริษัทฯ ถูกโจรกรรม หม้อแปลงไฟฟ้า สายไฟฟ้า เสียหายจำนวนมากทำให้บริษัทฯ ประกาศขายโรงงานดังกล่าวเป็นเงิน 12,000,000 บาท เนื่องจากอาคาร อุปกรณ์โรงงานได้รับความเสียหายมากประกอบกับสถานการณ์ทางการเมือง การลงทุนยังไม่เอื้ออำนวยแต่ไม่มีผู้ใดซื้อ 
               2.3เพื่อป้องกันความเสียหายแก่อาคาร อุปกรณ์โรงงาน ตลอดจนการเสื่อมค่าของอาคาร อุปกรณ์โรงงาน และเพื่อไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลบำรุงรักษาที่ประชุมกรรมการบริษัทฯ จึงมีมติให้บริษัท ท.จำกัด เช่าเดือนละ 70,000 บาท ถึง 80,000 บาท ซึ่งเป็นค่าเช่าที่ต่ำกว่าเดิมมากเพราะเป็นการเช่าตามสภาพทรัพย์สิน เนื่องจากผู้เช่าต้องทำการปรับปรุงซ่อมแซมเองตามสัญญาเช่า ลงวันที่ 1 กันยายน 2552 
               2.4บริษัท ท. ได้ขอซื้อที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวตามสัญญาในราคา 17,000,000 บาท ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ข้อ 9 ให้สิทธิผู้เช่าซื้อทรัพย์สินได้ภายในอายุการเช่า ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าดังกล่าว บริษัทฯ มีความจำเป็นต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว โดยจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2555
แนววินิจฉัย          กรณีบริษัทฯ มีรายได้จากการขายที่ดินพร้อมอาคารโรงงาน บริษัทฯ ต้องนำรายได้ดังกล่าวมารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร หักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร เนื่องจากราคาขายตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าต่ำกว่าราคาต้นทุนที่ซื้อมาและต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยบริษัทฯ อ้างว่า อาคารและอุปกรณ์โรงงานได้รับความเสียหายอย่างมาก ประกอบกับสถานการณ์ทางการเมือง การลงทุนยังไม่เอื้ออำนวยและหาผู้ซื้อไม่ได้ก็ไม่อาจรับฟังได้ ดังนั้น หากบริษัทฯ ขายที่ดินพร้อมอาคารโรงงานในราคาต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่มีเหตุอันสมควรเจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนจากการขายที่ดินพร้อมอาคารโรงงาน ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ในการเรียกเก็ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนที่ดินพร้อมอาคารโรงงานนั้นได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร
เลขตู้: 78/39515

clear-gif

© Copyright. KKNACCOUNTING.COM All Rights Reserved.