การวางแผนภาษีธุรกิจอพาร์ทเม้นให้เช่า


การวางแผนภาษีธุรกิจอพาร์ทเม้น ให้เช่า

               สำหรับผู้ที่สนใจทำธุรกิจห้องเช่า/อพาร์ทเม้นให้เช่า แล้วมีความสงสัยเกี่ยวกับธุรกิจชนิดนี้ว่ามีภาษีทีเกี่ยวข้องอะไรบ้าง วันนี้เรามาเจาะลึก และเริ่มวางแผนภาษีกันครับ

ภาษีที่เกี่ยวข้องมีดังนี้ครับ

1. ภาษีโรงเรือนและที่ดิน

2. ภาษีมูลค่าเพิ่ม

3. ภาษีเงินได้นิติบุคคล /บุคคลธรรมดาครับ

 

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน

         ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะเก็บจากรายได้ค่าห้องเช่าคูณด้วย 12.5% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงมาก ดังนั้นวิธีการวางแผนภาษีสำหรับกรณีนี้ก็คือ เราจะต้องแยกค่าเช่าของเราออกเป็น 2 สัญญาคือ 1. สัญญาเช่า กับ 2. สัญญาบริการ เช่นปกติเรากำหนดค่าเช่าห้อง 4,000 บาท เราก็แยกเป็น ค่าเช่า 2,000 บาท ค่าเช่าเฟอร์จิเนอร์ 2,000 บาท เป็นต้นครับ 

ปล. ถ้าไม่มีเฟอร์นิเจอร์เราก็คิดเป็นค่าบริการไฟฟ้าทางเดิน ค่า รปภ. ได้ครับ

ตัวอย่าง กรณีที่ 1  ทำสัญญาเช่าห้องอย่างเดียว   ค่าเช่า ห้องละ   6,000   บาทต่อเดือน   มีทั้งหมดจำนวน    30     ห้อง
                                  ฉะนั้นหากนำคิดคำนวณภาษีโรงเรือนและที่ดินทั้งปี   จะได้    = 6,000 X 30 ห้อง X 12 เดือน X 12.5    %   = 270,000    บาท
                 กรณีที่ 2 แยกสัญญาเช่า และสัญญาให้บริการโดยค่าเช่าห้องละ   3,000 บาทแส่วนค่าให้ค่าบริการห้องละ    3,000   บาท   มีทั้งหมด
                                  จำนวน 30 ห้อง ฉะนั้นหากนำคิดคำนวณภาษีโรงเรือนและที่ดินต่อปี = 3,000 X   30    ห้องX 12 เดือนX 12.5 %   = 135,000 บาท
                                  ส่วนสัญญาให้บริการหากนำมาคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มจากค่าบริการ =3,000 X30 ห้อง X 12 เดือน    X 7 %  = 75,600 บาท
                                  รวมภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีมูลค่าเพิ่ม ที่ต้องชำระเป็นเงิน 135,000+75,600      = 210,600 บาท
จะเห็นได้ว่าถ้าเลือกวิธีที่ 2   ทำให้ท่านสามารถประหยัดภาษีได้จำนวน 59,400 บาท    

ภาษีมูลค่าเพิ่ม

       ถ้ารายได้ในส่วนของค่าบริการ(ไม่รวมรายได้ค่าเช่าห้อง) และรายได้อื่นๆ เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า เป็นต้น เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี เราจะต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

ภาษีเงินได้นิติบุคคล /บุคคลธรรมดา

ประกอบกิจการในนามบุคคลธรรมดา

       หากคุณประกอบกิจการในนามชื่อตัวเอง รายได้ค่าเช่าทั้งหมด (ห้อง + เฟอร์) ถ้าสมมุติมีจำนวนห้อง 30 ห้อง ค่าเช่าห้องละ 3,000 บาท รายได้ต่อปีเท่ากับ 30*3,000*12 = 1,080,000 บาท  มูลค่าตึกที่ก่อสร้างและเฟอร์ที่เราซื้อมาทั้งหมด 8,000,000 บาท เรามาลองคำนวนภาษีกันครับ 

กรณีที่ 1 ไม่บันทึกบัญชีเลือกหักค่าใช้จ่ยแบบเหมาจ่าย

รายได้ 1,080,000 บาท

หักค่าใช้จ่ายเหมา (324,000) บาท  <—–รายได้ค่าเช่าหักภาษีเหมาจ่ายได้ 30% ของรายได้)

หักค่าลดหย่อนตัวเอง (30,000) บาท

เงินได้ที่ต้องเสียภาษี 726,000  บาท

เสียภาษีประมาณ 65,200 บาทต่อปี

 

กรณีที่ 2 หักค่าใช้จ่ายตามจริง

รายได้ 1,080,000 บาท

หักค่าใช้จ่ายตามจริง 8,000,000 * 0.05 เท่ากับ (400,000) บาท  <—– ค่าเสื่อมราคาตึกอายุใช้งาน 20 ปี

หักค่าลดหย่อนตัวเอง (30,000) บาท

เงินได้ที่ต้องเสียภาษี 650,000 บาท

เสียภาษีประมาณ 50,000 บาทต่อปี

การตัดสินใจเลือก ต้องพิจารณาด้วยว่า ถ้าเราเลือกวิธีที่ 2 เราจะต้องมี่ภาระในการจัดเก็บเอกสารค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามจริง และจะใช้วิธีที่ 2 ได้ก็ต่อเมื่อห้องเช่า หรือ อพาร์ทเม้นท์ยังไม่ได้ก่อสร้าง

 

ประกอบกิจการในรูปแบบนิติบุคคล

       หากคุณเลือกที่จะจัดตั้งบริษัท/หจก. ขึ้นมาคุณจะต้องมีการบันทึกบัญชีรายได้และค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน โดยจะมีค่าใช้จ่ายในการบันทึกบัญชี และตรวจสอบบัญชี การคำนวนภาษีจะคำนวนจากยอดกำไรสุทธิ (รายได้ – ค่าใช้จ่าย) คูณด้วยอัตราภาษีตามที่กฏหมายกำหนด

       สำหรับ SME (ปี 2555) รายได้ 0 – 150,000 บาทแรกยกเว้นภาษี, รายได้ 150,001 – 1,000,000 บาท เสีย 15%, และเกิน 1,000,000 เสีย 23%

การพิจารณาเลือกว่าจะดำเนินการในรูปแบบไหน ระหว่าง บุคคลธรรมดา กับ นิติบุคคล

  1. ก่อสร้างอาคารเสร็จหรือยัง  เพราะถ้าการก่อสร้างใกล้จะเสร็จแล้ว  ก็จะทำให้การวางแผนภาษีนั้นยากขึ้นครับเพราะจะมีรายละเอียดบางส่วนที่เราไม่สามารถแก้ไขอะไรได้แล้ว
  2. โฉนดที่ดิน  เป็นชื่อของใคร
  3. ใบอนุญาตก่อสร้าง  ขอในนามของใคร
  4. ดำเนินการก่อสร้างเอง  หรือ ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง  ถ้าว่าจ้างผู้รับเหมา  มีการทำสัญญาหรือไม่  ถ้ามีการทำสัญญานั้นเป็นการทำสัญญาระหว่างใครกับใคร    2.5  และรายละเอียดในสัญญานั้นเป็นการรับเหมาทั้งค่าแรงและค่าของทั้งหมด  หรือ เป็นสัญญารับจ้างเฉพาะค่าแรง  และผู้รับเหมาพร้อมที่จะแสดงว่ามีรายได้จากเราหรือไม่  ( ถ้าผู้รับเหมามีรายได้ต่อปี  ก่อนหักรายจ่ายเกิน 1.8 ล้านบาท  ประมวลรัษฏากรบังคับให้ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มด้วยครับ )
  5. แต่ถ้าก่อสร้างเอง  บิลค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างต่างๆ  มีความสมบูรณ์ครบถ้วนหรือไม่ กล่าวคือ  เป็นเอกสารที่สามารถพิสูจน์ผู้รับได้  ดูแล้วน่าเชื่อถือ  ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นบิลใบกำกับภาษี  และระบุชื่อที่อยู่ผู้ซื้อตามใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่  และมีจำนวนครบถ้วนมากน้อยเท่าใด
  6. บิลที่เป็นค่าเฟอร์นิเจอร์  ค่าแอร์ นั้นซื้อในนามของใคร  และบิลดังกล่าวมีความสมบูรณ์มากน้อยเพียงใด
  7. ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใด  มีความต้องการหลักฐานใบเสร็จจากเรามากน้อยแค่ไหน
© Copyright. KKNACCOUNTING.COM All Rights Reserved.