ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์


ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์


ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้

-          - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

-          -  ภาษีธุรกิจเฉพาะ (เฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ในทางการค้าหรือหากำไร)

-         -  อากรแสตมป์


ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

บุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ซึ่งในการขายผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ทันทีเมื่อขายที่กรมที่ดิน โดยราคาที่เจ้าหน้าที่ใช้ในการประเมินคือราคาตลาดหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า เมื่อเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้ว

1. บุคคลธรรมดาสามารถเลือกเสียภาษีโดยไม่นำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ไปรวมกับภาษีปลายปี

2. หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น


การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

สูตรในการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

เงินได้ที่จะต้องเสียภาษี =(ราคาขาย – ค่าใช้จ่าย) / จำนวนปีที่ถือครอง

ค่าใช้จ่าย ก่อนอื่นเราจะต้องระบุให้ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะขายนั้นเป็นทรัพย์ที่ได้มาจากการซื้อ หรือได้มาจากมรดกหรือเสน่หา เพราะแหล่งที่มาของทรัพย์จะสามารถหัก ค่าใช้จ่ายได้ต่างกัน

โดยค่าใช้จ่ายจะเท่ากับราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า*อัตราค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย

ทรัพย์ที่ได้จากการซื้อจะหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองดังนี้

จำนวนปีที่ถือครอง

ร้อยละของเงินได้

1 ปี

92

2 ปี

84

3 ปี

77

4 ปี

71

5 ปี

65

6 ปี

60

7 ปี

55

8 ปีขึ้นไป

50

 

ทรัพย์ที่ได้จากมรดก หรือเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 50

การนับปีที่ถือครอง

สำหรับบุคคลธรรมดาให้นับปีที่ถือครองตามปีปฏิทิน เช่นซื้อที่ดินมาวันที่ 28 ธันวาคม 2557 ขายวันที่ 10 มกราคม 2558 ก็นับการคือครองเป็น 2 ปี (เอา 2558 – 2557 + 1) และปีถือครองมากที่สุดไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกิด 10 ปีก็ให้นับแค่ 10 ปี


ตัวอย่างการคำนวณ

นายเอ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินราคา 2,000,000 บาท ในปี 2556 ต่อมาปี 2558 ขายออกไปในราคา 3,000,000 บาท โดยราคาประเมินอยู่ที่ 2,500,00 บาท จะต้องเสียภาษี หัก ณ ที่จ่าย กี่บาท

 

รายได้ที่นำไปคำนวณภาษี = (3,000,000 (3,00,000*77%)) / 3

รายได้ที่นำไปคำนวณภาษี = 230,000

เอารายได้ดังกล่าวไปคิดตามอัตราก้าวหน้าของบุคคลธรรมดา

 

* หมายเหตุสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ 150,000 บาทแรกไม่ได้รับการยกเว้นภาษี


ภาษีบุคคลธรรมดาที่คำนวนได้ = 11,500 บาท


จากนั้นนำมาภาษีที่ได้ไปคูณด้วยจำนวนปี จะเท่ากับภาษีทีเสียทั้งหมด 11,500 * 3 = 34,500 บาท  <--- เป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่จะต้องเสียทั้งหมด



© Copyright. KKNACCOUNTING.COM All Rights Reserved.