views

สัญญาซื้อฝาก-ขายฝากกับภาษีที่ควรรู้

การฝากขาย
คือ การทำสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที แต่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นได้กายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดให้สามารถทำสัญญาไถ่ถอนได้สูงสุด 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย
โดยผู้รับซื้อฝากจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนจากผู้ขายฝากสูงสุดไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี และจะได้รับเงินจากการขายฝากคืนเมื่อมีการไถ่ถอนเกิดขึ้น

1. ด้านผู้ขายฝาก
ภาษีจะเกิดขึ้นทันทีเมื่อมีการทำสัญญาขายฝาก เพราะการขายฝากถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ทันทีที่มีการทำสัญญาขายฝาก รวมทั้งต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้เหมือนกับการขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติด้วย โดยทางสำนักงานที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บประกอบด้วย
– ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน  ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์
– อากรแสตมป์  ให้เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาทและเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ  ต้องชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย) ในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

2. ด้านผู้รับซื้อฝาก
กรณีผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์ภายในกำหนด
ผู้รับซื้อฝากซึ่งได้รับชำระเงินถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากรต้องนำเงินที่ได้รับดังกล่าวไป คำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามปกติโดยสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ร้อยละ 60 หรือหักค่าใช้จ่ายตามจำเป็นและสมควร
กรณีได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก
เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนตามกำหนดถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก
กรณีผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์เกินกำหนดและผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ไถ่ถอน
จะถือเป็นการ“ ขาย” ตามมาตรา 39 และถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร
และเมื่อการขายอสังหาริมทรัพย์ได้กระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ และมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ. ศ. 2541  ผู้รับซื้อฝากจึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพายตามมาตรา 91/26) แห่งประมวลรัษฎากร
ดังนั้นในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในกำหนดและผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ขยายเวลาออกไปแนะนำว่าควรขยายระยะเวลาขายฝากก่อนวันที่ก้าหนดในสัญญาโดยจดทะเบียนแจ้งกำหนดเวลาไถ่ถอนต่อเจ้าหน้าที่ให้ชัดเจนจะช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะโดยไม่จำเป็น


KKN การบัญชี
February 8, 2021
by KKN การบัญชี

- ผู้ตรวจสอบบัญชีรับอนุญาต
- อาจารย์พิเศษให้กับสถาบันของรัฐและเอกชน


บทความที่น่าสนใจ